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Une offre d’achat signée suffit-elle à engager des parties ?
Une offre trop succincte peut-être nulle
La période précédent un compromis de vente est toujours une période délicate. Ce qu’il faut retenir c’est qu’un manque de formalisme et une offre d’achat ne précisant pas suffisamment les conditions de la vente peut amener l’une des parties à se désengager totalement. De nombreux compromis de vente ont été annulés pour une simple condition d’obtention de prêt, inscrite dans le document final mais pas dans l’offre d’achat acceptée par le vendeur. Pour être certain qu’une offre d’achat aboutisse effectivement sur un compromis de vente et in fine sur une vente, il faut donc vous assurer de l’accord des parties sur les conditions essentielles de la vente. A défaut, vous pourriez voir vos honoraires s’envoler et la vente tout bonnement annulée !
Offre d’achat, comment éviter de futurs litiges ?
Eviter les accords verbaux ou simples échanges de mails
Pour éviter de futurs litiges, il est recommandé de faire signer une offre d’achat complète et précise aux deux parties. Evitez évidemment les accords verbaux ou simples échanges de mails plutôt courants dans les relations de particulier à particulier mais pas forcément recommandés. SI l’on se réfère aux articles 1583, 1113 et suivants du Code civil une offre d’achat peut être considérée comme valide même si aucune offre d’achat officielle écrite n’a été présentée ! Cependant en cas de litige, le juge en charge du dossier analysera les intentions des deux parties et cherchera une preuve d’accord.
Recourir à une solution professionnelle pour rédiger et faire signer ses offres d’achats
Pour éviter toute mauvaise surprise, il est préférable durant ce laps de temps existant entre le compromis de vente et l’accord des parties de recourir à une solution professionnelle pour rédiger et faire signer ses offres d’achat. « Sinimo est l’une de ces solution » explique Olivier Drouot, fondateur de l’application. « Les professionnels ont besoin d’un outil fiable, rapide, leur assurant une réelle sécurité juridique en ce qui concerne les termes inclus dans leur contrats immobiliers mais également du point de vue des signatures ». "Un document word ne bénéficiant pas d'adaptations régulières, faute de veille juridique ne suffit plus pour établir un contrat 100% fiable.
Une offre d’achat signée, complète, avec une durée de validité limitée qui mentionne bien le dépôt de garantie, le délai avant signature de l’avant contrat et les différentes conditions de financements vous assurera un réel engagement des deux parties.
« Une formalité qui ne vous demandera que deux minutes, en face à face ou à distance » explique Olivier Drouot, résolument convaincu par les avantages de l’outil.
"Aujourd'hui une signature électronique est considérée comme 2 fois plus fiable vis à vis d'une signature manuscrite classique, les professionnels de l'immobilier ne pourront plus passer à coté".
RÉFÉRENCES JURIDIQUES
• Arrêt de la Cour de Cassation du 28 mars 2006 n°05-14.090.
• Arrêt de la Cour d’Appel de Versailles du 25 novembre 2005 n°04/04015.
• Arrêt de la Cour de Cassation du 6 mai 2003 n°01-17.638.
Terrasse en bois : 3 conseils pour faire le bon choix
La terrasse ne voit plus que par le bois. Dans la mouvance d'un habitat plus sain et plus écologique, le bois s'est imposé comme l'un des matériaux les plus plébiscités pour les terrasses, à tel point que les autres revêtements comme le carrelage ou la pierre reconstituée se mettent à l'imiter avec brio. Mais pourquoi un tel succès des terrasses en bois ?
Si la première grande raison semble liée à l'aspect chaleureux et esthétique du bois - un revêtement qui s'adapte à tous types de terrasses et d'extérieurs – la facilité de pose de la terrasse en bois, les nombreuses possibilités de formes qu'elle offre ainsi que son entretien limité sont autant d'avantages qui peuvent convaincre d'installer une terrasse en bois. Mais avant de sauter le pas, il convient de se décider sur deux ou trois choses.
Quel type de bois ?
Choisir la bonne essence de bois pour votre terrasse est la première des décisions à prendre. Votre choix devra être orienté en fonction trois éléments :
- le budget de votre terrasse en bois
- son aspect esthétique
- ses besoins de résistance en fonction du climat
Pour les petits budgets, laissez de côté les bois exotiques pour vous concentrer sur des bois simples mais résistants comme l'Epicéa et le Pin, réputés plus économiques.
La couleur de votre terrasse en bois peut être aussi une caractéristique à prendre en compte dans le choix de votre essence de bois. Il y a autant de couleurs disponibles qu'il y a de bois, sachez de plus qu'il vous sera possible de disposer de plusieurs rendus de couleurs pour la même essence grâce au procédé de saturation.
Pour ce qui est de la résistance de la terrasse en bois, pensez à choisir une essence adaptée ou traitée pour s'adapter au climat de votre région. Les traitements autoclaves classés de 1 à 4, permettent de rendre vos lames de terrasse en bois imputrescibles et résistantes aux caprices de la météo.
Bois naturel ou bois composite ?
Pour les amoureux des terrasses en bois qui voudraient mettre de côté les obligations d'entretien (un bon nettoyage par an, et un coup de lasure de temps à autre) la terrasse en bois composite est une option à ne pas écarter. Contrairement à une terrasse en bois massif, la terrasse en bois composite est fabriquée à partir de particules de bois mélangées à une résine. Une composition qui lui autorise une plus grande résistance dans le temps (la lame ne va pas griser contrairement à certaines essences de bois) et un entretien quasi inexistant pour un aspect très proche du bois naturel.
Toutefois, attention dans le choix de vos lames, le rendu des lames de bois composite dites de «première génération » peut s’avérer moins fin que celui de lames de génération plus récente. Du côté des inconvénients, le bois composite présente une grande conductivité à la chaleur, un petit bémol qui pourra vous faire préférer du bois naturel pour les régions chaudes ou les contours de piscine. Enfin, son budget, pour certains produits peut être élevé, proche des bois exotiques. De quoi peut-être vous faire plutôt opter pour une terrasse en Tek ou en Ipé.
Lames ou dalles ?
Pour la pose de votre terrasse en bois, une fois le type de bois choisi, vous devrez opter au choix soit pour des lames soit pour des dalles ou caillebottis.
Les lames de bois sont de longues planches, semblables à des lames de parquet et qui se posent sur les lambourdes de la terrasse.
Les dalles ou caillebotis de bois se posent quant à eux sur un tissu géotextile ou un lit de sable, sans structure, directement sur le sol. Ces derniers seront donc utilisables si...
ET SI LA RÉNOVATION DE VOTRE LOGEMENT ÉTAIT FINANCÉE PAR UN PRÊT REMBOURSÉ LORS DE LA REVENTE?
(BFM Immo) - La rénovation énergétique des logements avance à un rythme très soutenu depuis l'ouverture de Maprimerénov' (voir notre dossier ici pour savoir comment ça fonctionne) à tous les ménages depuis le 1er janvier. A tel point qu'on pourrait atteindre les 780.000 dossiers déposés auprès de l'Anah (Agence nationale de l'habitat) cette année, contre... moins de 190.000 en 2020.
Toutefois, le rythme pourrait encore être accéléré. Certes, pour les propriétaires bailleurs, c'est-à-dire ceux qui louent un logement, ils n'auront de toute façon bientôt plus le choix. Le projet de loi Climat veut en effet leur interdire de louer des passoires thermiques à compter de 2028. Mais comment fait-on pour ceux qui vivent dans les passoires thermiques, les propriétaires occupants? C'était le sujet de réflexion d'Olivier Sichel, directeur général délégué de la Caisse des dépôts (CDC) et directeur de la Banque des Territoires, qui vient de rendre public un rapport sur le sujet.
Mettre en place un réseau d'accompagnateurs
Il formule trois propositions pour aller plus vite sur la rénovation énergétique des bâtiments. Le premier axe est de développer un réseau national d'accompagnateurs. Ce sont des accompagnateurs que veut Olivier Sichel, des gens qui iront chercher les propriétaires de passoires thermiques, leur expliquer ce qu'ils ont à gagner, combien ça va leur coûter, quelles aides ils peuvent avoir pour mener ces travaux de rénovation, quels artisans ils peuvent solliciter dans la région, etc.
L'idée est d'avoir un expert qui va venir aider les propriétaires à envisager ces travaux. Attention, cet expert sera un interlocuteur obligatoire s'il s'agit de mener des travaux de rénovation globale. A priori, on n'a pas encore bien identifié les seuils mais, par exemple, à partir de 5.000 euros de travaux, vous seriez dans l'obligation en tant que propriétaire occupant de passer par un de ces accompagnateurs. Evidemment, ce réseau d'accompagnateurs aura un coût à la charge de l'Etat, à peu près 350 millions d'euros par an.
Faciliter l'accès à l'information
Le deuxième axe est de centraliser, de faciliter. Et pour cela, Olivier Sichel veut créer une plateforme digitale qui va tout récupérer: les coordonnées des accompagnateurs, les travaux qu'on peut faire, les gains d'économie d'énergie, les artisans, les organismes de financement, les différentes subventions, tout ce que vous pouvez trouver dans la planète France pour mener ces travaux de rénovation... Ce sera à destination des propriétaires mais surtout de ces fameux accompagnateurs.
Le troisième axe est celui du financement. "Vous prenez une maison, vous faite une rénovation globale. Ça va vous coûter en moyenne 40.000 euros. Alors vous avez plein d'aides possibles. Mais au final, souvent, il reste la moitié à la charge du propriétaire. Et il y en a qui ne peuvent pas payer ce reste à charge", explique Olivier Sichel. Il propose donc un prêt avance mutation. L'idée est que ce reste à charge soit financé par les banques elles-mêmes.
Rembourser un prêt travaux à la revente
Le propriétaire occupant ne remboursera cette somme prêtée qu'à la mutation, c'est-à-dire soit au moment de la vente du bien immobilier, soit au moment de la succession. En clair, vous allez avoir pour les populations les plus modestes des travaux qui à la fin vont être quasi-gratuits. Quasiment puisque pour un ménage qui gagne moins de 30.000...
Immobilier neuf : pourquoi les prix ne baisseront pas cette année
Après avoir marqué un net coup d'arrêt l'an passé, le marché de la construction de logements neufs peine à rebondir en ce début d'année, déplore Philippe Jung, directeur général du groupe Demathieu Bard immobilier, au mirco du "Grand rendez-vous de l’immobilier" (Capital / Radio immo) du mois de février. D'après ce promoteur national qui réalise près de 1.200 logements par an, plusieurs éléments continuent à bloquer conjointement le marché. Plusieurs mois après les élections municipales, les lancements de nouveaux programmes restent bloqués par un certain nombre d'élus. Sans compter que la crise économique et sanitaire risque encore de peser sur les projets d'achats des particuliers dans les mois à venir...
Dans ce contexte de raréfaction de l'offre, et même si la demande décline, les prix ne baisseront pas, prédit Philippe Jung. Ce d'autant que la nouvelle norme environnementale RE2020, qui doit progressivement entrer en vigueur l'an prochain, pèsera inévitablement sur les coûts de construction des nouveaux programmes...
Marché de la transaction en Drôme-Ardèche : vers une pénurie de biens
Durant deux mois, l’activité s’est arrêtée. Du jamais vu pour les professionnels de l’immobilier. Tous attendaient donc fébrilement la reprise. Celle-ci s’est révélée au-delà de leurs espérances, jusqu’au nouveau confinement débuté fin octobre.
« Après l’arrêt du printemps, personne ne s’y attendait, mais nous avons connu une euphorie sur les transactions », reconnaît Stéphane Ponserre, gérant des agences immobilières Saint-Martin de Montélimar, du Teil et de Sauzet.
« À partir du 12 mai jusqu’à fin août, nous n’avons pas arrêté, le téléphone sonnait dans tous les sens. Il y avait trop de demandes par rapport à ce que nous avions l’habitude de gérer », confirme Sylvain Berrée, gérant du groupe SAB Immobilier qui intervient en Drôme-Ardèche (Vallée de l’Eyrieux, Val de Drôme...).
Pourquoi un tel engouement ? « Ceux qui avaient prévu d’acheter un bien immobilier durant le premier semestre 2020 ont été bloqués dans leur projet. Pendant les deux mois, ils ont pris le temps d’étudier le marché immobilier. De nombreux clients sont arrivés dès la fin du confinement avec une sélection de trois, cinq ou 10 biens qu’ils souhaitaient visiter. Les ventes se sont réalisées très vite », raconte Stéphane Ponserre.
Pour certains acheteurs, l’enjeu était de signer au plus tôt un compromis pour emménager dans leur nouveau quartier ou village avant la rentrée scolaire des enfants.
Après cette reprise euphorique, le marché est resté très dynamique durant l’été. « Nous avons rattrapé sur la période de mai à juillet l’ensemble des ventes non réalisées pendant le confinement, confirme Philippe Jean, directeur de l’agence Annonay Immobilier. Nous avons vendu les villas que nous avions en stock, parfois en pleine campagne. Des biens qui traînaient depuis quelques temps se sont aussi vendus. » Une tendance qui est restée d’actualité au début de l’automne.
La pierre, une valeur refuge
Ce contexte exceptionnel a placé les agences immobilières dans une autre situation inédite : la pénurie de biens. François Vassalo, président de la FNAIM Drôme-Ardèche qui représente 85 adhérents sur les deux départements, exprimait début octobre les inquiétudes de la profession à ce sujet : « Nous manquons d’offres alors que nous avons beaucoup d’acquéreurs, notamment des investisseurs plutôt tournés vers l’ancien et des clients qui recherchent des maisons avec extérieur ou des appartements avec terrasse. En face, nous avons peu de vendeurs. Nous constatons par exemple une baisse du nombre de biens en location qui passent à la vente. Il y a une volonté des propriétaires de conserver leur patrimoine immobilier. C’est une valeur refuge en ce moment. »
D’après Stéphane Ponserre, le turn-over naturel sur les biens s’est aussi grippé ces derniers mois. « Dans cette période d’incertitude, ceux qui souhaitaient changer de maison pour en acheter une plus grande ou passer d’un appartement à une villa reportent leur projet parce qu’ils ne savent pas ce qui va se passer au niveau économique. C’est aussi une des explications à la pénurie de biens », explique-t-il.
Sans oublier qu’après le premier confinement, les agences immobilières ont été mobilisées par un volume de ventes totalement inhabituel. « Nous avons essentiellement organisé des visites et pris peu de temps pour prospecter. Nous devons effectivement réengager un travail de fond pour rentrer de nouveaux mandats et reconstituer les stocks », reconnaît le gérant des agences immobilières Saint-Martin.
Moins de négociation
La forte demande et la pénurie de biens n’ont cependant pas eu d’impact sur les prix pour l’instant. « Nous constatons une certaine stabilité. Il y a moins de négociation, les biens partent vite et au prix affiché », précise François Vassalo.
Pour Philippe Jean, on assiste même à un arrêt de la baisse enregistrée depuis 2009 sur...
Obtenir votre permis de construire sans difficultés : voici les démarches à suiv
Propriétaires, vous le savez bien, obtenir une autorisation d’urbanisme s’apparente souvent à un parcours du combattant. Malgré tout, même confinés, les Français n’ont pas stoppé leurs projets d’aménagements en 2020. C’est en tout cas ce que rapporte Permettez-moi de construire, un groupe spécialisé dans la demande d’autorisation d’urbanisme pour les particuliers. “Il n’existe pas de données officielles qui recensent les demandes réalisées par les particuliers. On a toutefois constaté l’an passé une explosion des devis d’extensions de maisons chez nos partenaires”, avance Aurélien de Nunzio, le cofondateur de la société. Parmi les demandes “tendances” en cette crise sanitaire, les extensions de maisons arrivent en tête. Elles ont représenté 31% des 1.500 derniers projets accompagnés par le spécialiste à la fin novembre. Puis viennent les carports, ces abris extérieurs pour véhicules qui comptent désormais pour 26% des demandes d’urbanisme d’après la startup. Et enfin les piscines, qui totalisent pour 24% des derniers projets de construction traités par le groupe.
Une plateforme pour trouver le bon document
C’est dans ce contexte que le ministère de la Transition écologique a mis récemment en place une plateforme internet accessible ici, appelée ADAU (Assistance aux demandes d'autorisation d'urbanisme). Sur celle-ci, l’utilisateur peut récupérer le formulaire adéquat pour constituer son dossier de démolition, d’extension de maison, d’aménagement de piscine, ou autre.
Une fois connecté à la plateforme, le pétitionnaire doit suivre cinq étapes pour récupérer son précieux fichier. Il doit d’abord renseigner les informations de base de son projet : son adresse, puis sa parcelle cadastrale, le type de travaux qu’il souhaite effectuer (piscine, extension de logement, garage, démolition, etc), puis répondre à une série de question plus ou moins longue, selon la nature de son chantier. A l’issue de ces questions, la plateforme vous redirige vers l’un des huit formulaires suivants :
- Permis de construire maison individuelle (Cerfa n° 13406*07)
- Déclaration préalable de travaux maison individuelle (Cerfa n°13703*07)
- Permis de construire comprenant ou non des démolitions (Cerfa n°13409*07)
- Déclaration préalable de constructions, travaux, installations et aménagements non soumis à permis (Cerfa n°13404*07)
- Déclaration préalable de lotissements et autres divisions foncières non soumis à permis d’aménager (Cerfa n°13702*06)
- Permis d’aménager comprenant ou non des constructions et/ou des démolitions (Cerfa n°13409*07)
- Permis de démolir (Cerfa n°13405*06)
- Certificat d’urbanisme (Cerfa n°13410*05)
Des démarches loin d’être terminées
Une fois le bon formulaire identifié, reste encore à le remplir. Et c’est là l’étape la plus compliquée. Pour les demandes les plus lourdes, vous devrez constituer un dossier comportant un certain nombre de documents graphiques, listés précisément dans votre formulaire. Parmi ces documents : “le plan de situation, le plan de masse, le plan de coupe, la notice descriptive, les plans de façades et toiture, le reportage photos, une modélisation 3D du...
Animaux de compagnie et location : ce qu’il faut savoir
Avoir un animal de compagnie dans une location entraîne des responsabilités. Dans certains cas, il est même possible que vous ne puissiez pas en avoir, s'il s'agit d'animaux NAC. De plus, la discrétion est de mise : un chien qui aboie toute la nuit peut vous exposer à des problèmes avec vos voisins mais aussi avec votre propriétaire.
Animaux de compagnie et location : le savoir-vivre avant tout
Si vous louez un logement, qu’il soit meublé ou non, le propriétaire ne peut vous empêcher d’avoir un animal de compagnie. Et même si une clause figure dans votre contrat de location, il n’a pas à vous interdire de posséder un animal et vous n’êtes pas obligé de l’informer de la présence de votre compagnon à poils ou à plumes.
Ne pas gêner les voisins
Toutefois, vous devez faire en sorte de ne pas gêner vos voisins. Vous devez veiller à ce que votre animal ne cause pas de dégradations dans les parties communes si vous habitez dans un immeuble mais aussi à ce qu’il ne provoque pas de nuisances sonores. Par exemple, les aboiements de chiens sont considérés comme gênants s’ils sont répétés et si le volume sonore excède les 5 décibels en journée. La nuit, ils ne doivent pas dépasser les 3 décibels.
Étant donné que d’un point de vue légal, le tapage nocturne commence à 22h jusqu'à 7h du matin, réfléchissez à deux fois avant d’acquérir un coq qui risque de réveiller le voisinage dès le lever du jour tous les matins par exemple ! Dans le cas d'un trouble anormal de voisinage, votre propriétaire pourra vous obliger à faire moins de bruit par courrier avant d'engager des poursuites.
Des exceptions à prendre en compte pour vos animaux de compagnie
Toutefois, comme pour toute règle, il existe des exceptions. En effet, le propriétaire d’un logement peut interdire à son locataire de posséder un chien de catégorie 1, considéré comme chien d’attaque. Il peut également lui interdire de posséder un NAC (nouveaux animaux de compagnie). Cette catégorie est large et regroupe un grand nombre d’espèces animales comme les poissons, les rongeurs, les reptiles, les arthropodes ou encore les amphibiens.
Une exception qui concerne également les logements meublés de tourisme. En effet, dans ce type de contrat de location saisonnière, il est tout à fait possible de mentionner l’interdiction d’animaux domestiques.
Que faire en cas de problème avec un animal de compagnie ?
Vous possédez un ou plusieurs animaux de compagnie et vos voisins se plaignent du bruit qu’ils provoquent ? Le plus simple est d’être ouvert à la discussion afin de trouver un terrain d’entente.
Toutefois, si votre voisin décide d’intenter une action en justice, sachez que c’est la personne qui se plaint d’un trouble de voisinage qui doit démontrer que cette nuisance est imputable au voisin contre lequel elle agit. Mais aussi que ce trouble est réellement anormal, c’est-à-dire qu’il dépasse ceux qui sont liés à la vie en collectivité.
Ainsi, si vous habitez à la campagne et que votre coq chante tous les matins, cela peut être considéré comme un bruit normal car naturel. Ce qui ne sera pas forcément le cas en ville. Mais vous pouvez aussi faire un pas vers votre voisin en déplaçant le poulailler pour l’éloigner de son domicile par exemple. Si votre chien aboie tous les jours de manière répétitive et intense, vous devrez également trouver une solution pour qu'il ne dérange plus vos voisins.
Crise sanitaire : le prix de votre bien immobilier va-t-il baisser ?
Vous êtes vendeur et la crise sanitaire empêche pour l'instant la vente de votre bien immobilier. Alors que certains craignent que le coronavirus n'entraîne une bulle sur le marché de l'immobilier, les professionnels appellent à la plus grande prudence quant aux conclusions hâtives sur les prix de vente comme sur les taux immobiliers. Il est encore trop tôt pour connaître les conséquences de l'état sanitaire et du confinement sur le marché de l'immobilier même s'il a déjà un impact sur l'immobilier en raison des interdictions qui touchent ce secteur.
Interdiction de visiter pendant le confinement
Comme le précédent confinement, les visites immobilières sont interdites pendant 4 semaines minimum. Cette situation anxiogène pour les vendeurs et les acquéreurs pose de nombreuses questions. Les vendeurs qui ne peuvent pas faire de visites vont-ils réussir à vendre ? Les conditions de financement resteront-elles bonnes lors du déconfinement ? Les acquéreurs devront-ils négocier les prix ? Les prix vont-ils baisser en raison de cette crise ? Rien n'est moins sûr puisque la demande est forte pour le logement - qui est un essentiel pour les particuliers.
Seule option pour les vendeurs et les acquéreurs pendant ce nouveau confinement : les visites virtuelles, en attendant des jours meilleurs. "Les visites peuvent être organisées avec des outils de visite virtuelle, voire dans certains cas des outils de visite guidée à distance", explique Roland Tripard, président du réseau IAD.
Incertitude et attentisme pour le secteur de l'immobilier
"L’incertitude et l’attentisme liés au contexte économique et sanitaire prévalent selon notre dernière note de conjoncture immobilière fin octobre. Le rebond de l’été ne rattrapera pas les deux mois perdus pendant le confinement. Une stagnation des ventes est à anticiper jusqu’à la fin de l’année", constate Maître David Ambrosiano, président des Notaires de France.
Cependant, "la situation est très différente de celle du précédent confinement car cette fois il est possible de faire avancer les dossiers en cours. Les notaires poursuivent leur activité à distance ou en présentiel, de même que les administrations, et notamment les services d’urbanisme qui assurent une continuité de service", explique Yann Jehanno, président du réseau Laforêt.
La mise en vente possible pendant le confinement
Les mises en vente sont possibles pendant le confinement. Les vendeurs peuvent tout à fait contacter les agents immobiliers et demander des estimations de prix, les faire venir pour des photos, signer un mandat, demander un diagnostic aux professionnels, etc.
Si le processus de vente est autorisé, certains vendeurs le reportent. "Nous assistons essentiellement à des ventes « par nécessité » et beaucoup diffèrent leur projet s’ils le peuvent, par crainte du lendemain. Cette situation réduit le volume de biens disponibles à la vente (-17% depuis le début de l’année)", souligne Eric Allouche, directeur...
Les agents immobiliers ont tiré des leçons du 1er confinement et accéléré leur d
L’annonce d’un deuxième confinement national rebat toutes les cartes du secteur : les agences immobilières doivent baisser le rideau au sens littéral mais entendent maintenir une certaine activité (relations commerciales à travers les outils collaboratifs, visites à distance, signatures électroniques de compromis, etc.). Alors que les acteurs de la filière échangent avec le Gouvernement pour faciliter la continuité des services (dérogation pour organisation des visites physiques, confirmation de l’amendement sénatorial reconduisant l’autorisation de l’établissement par les notaires d’un acte authentique sur support électronique…), Opinion System, partenaire de plus de 6 000 agences immobilières, publie les enseignements d’une étude sur l’évolution des usages numériques des agents immobiliers, réseaux comme indépendants.
La crise sanitaire, catalyseur de la transformation digitale
Depuis mars dernier, la crise sanitaire semble avoir joué un rôle de catalyseur dans la transformation digitale des professionnels de l’immobilier, leur permettant de mieux anticiper les risques pour pour préserver au maximum leur activité et maintenir une relation de qualité avec leurs clients et prospects.
Ainsi, depuis le 1er épisode de confinement :
- 59 % des agents immobiliers ont déjà mis en place et utilisent des outils numériques et 24 % sont en train de le faire, soit un total de 83% des acteurs engagés dans la démarche.
- 48 % des agences immobilières ont déjà mis en place et 11% sont en cours de déploiement d’une organisation de travail à distance pour les collaborateurs.
- 54% des agents immobiliers estiment que les particuliers sont ouverts aux visites virtuelles à distance.
Prévention et anticipation : la digitalisation du marché immobilier est en marche
« Si le marché immobilier avait retrouvé une certaine dynamique au troisième trimestre, ce nouveau confinement renforce les incertitudes, toutefois les agents immobiliers sont pour la plupart combatifs, ils ont fait énormément d’efforts pour s’adapter aux conditions sanitaires pour protéger les salariés et les particuliers qui ont des projets immobiliers. Espérons que le Gouvernement va récompenser tout ce travail et faciliter certaines pratiques nouvelles », souligne Jean-David Lépineux, fondateur d’Opinion System.
« La majorité des professionnels a tiré les leçons de cette période inédite. Alors que le travail d’agent immobilier est – et restera – quoiqu’il arrive un métier de contact et de relation humaine pour les étapes décisives d’un projet immobilier, plus d’une agence interrogée sur deux a depuis le confinement mis en œuvre des actions pour déployer des outils digitaux dans le but de maintenir le lien avec ses clients et prospects.
Une stratégie qui trouve écho dans les nouvelles attentes du marché puisqu’ils constatent en parallèle l’ouverture des particuliers à certaines pratiques digitales telles que les visites virtuelles par exemple. La poignée d’irréductibles qui résiste encore sera tôt ou tard amenée à prendre le virage du digital au risque de disparaître », conclut-il.
Reconfinement: les visites de logements seront-elles autorisées?
• Les agences immobilières et les offices notariaux seront-ils fermés pendant le confinement?
L’allocution télévisée d’Emmanuel Macron de mercredi soir laissait supposer que oui. Le chef de l’État a souhaité que seuls les commerces essentiels (dont voici la liste établie par le décret du 23 mars 2020) restent ouverts pendant le confinement. Une liste où ne figurent pas les agences immobilières.
La Fédération nationale de l’immobilier a confirmé que les agences immobilières seront bel et bien fermées au public mais «maintiendront leurs services (états des lieux, prospections, remises des clés...) en activité». Concrètement, les rendez-vous déjà pris seront assurés de façon à permettre aux futurs propriétaires ou locataires de prendre possession de leur bien. Par ailleurs, un agent peut visiter lui-même un bien (pour prendre des photos par exemple) étant donné que les déplacements professionnels sont autorisés. «Ce confinement est un nouveau coup au moral de la profession. Nous vivons un “remake” du mois de mars», a réagi Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l’immobilier.
En revanche, les offices notariaux «continueront de fonctionner, dans la mesure du possible en privilégiant le télétravail et les signatures à distance ou en présentiel (dans les études) si elles ne sont pas possibles», explique-t-on au ministère du Logement.
• Les visites de logements sont-elles autorisées?
La réponse est non. «Les visites des appartements avant location ou vente par les particuliers ne pourront pas avoir lieu, explique-t-on au ministère du Logement. Seules les visites virtuelles seront possibles». Sur ce plan-là, les professionnels de l’immobilier affirment qu’ils sont mieux préparés qu’ils ne l’étaient en mars dernier et tous, agents immobiliers, comme notaires, se disent prêts à se mettre en ordre de bataille. Lors du confinement, des retards, souvent administratifs, ont pénalisé la concrétisation de projets immobiliers. Depuis un décret publié en avril dernier, les actes de ventes peuvent désormais être signés à distance.
• Les déménagements sont-ils autorisés?
La réponse est oui. À charge pour ceux qui déménagent pendant le confinement de fournir un document justificatif, en cas de contrôle. «Les documents justificatifs pourront être un acte de vente ou un nouveau bail», précise-t-on au ministère du Logement.
Si vous faites appel à un professionnel, pensez à vérifier que les sociétés que vous avez sélectionnées, n’ont pas suspendu leur activité. A contrario, si vous préférez déménager par vos propres moyens, pensez à vous assurer que vos amis ou vos proches sont bien disponibles. Car déménager seul n’est évidemment pas une partie de plaisir.
• Les assemblées générales de copropriété pourront-elles se tenir?
Non. L’annonce a été faite par la ministre chargée du Logement. «Nous allons reprendre par ordonnance la possibilité d’organiser des assemblées...
Architecture, design... Top 10 des comptes Instagram qui nous font rêver !
Architecture Hunter, la référence Instagram en matière d'architecture
Avec plus d'un million d'abonnés, le compte « Architecture Hunter » s'impose comme LA référence des comptes Instagram spécialisés dans les photos d'architecture. Habitats contemporains, hauts buildings, maisons d'architectes ou bâtiments publics... tout y est ! Et si le compte dispose aujourd'hui de centaines de photos, c'est grâce au talent d'incroyables photographes du monde entier... Si vous êtes un adepte de la photographie, cette page est à ne pas manquer !
Architizer, le spécialiste de l'habitat
Immeubles à bulles, en verre ou béton... L'architecture a parfois de quoi étonner ! Et c'est pour rendre hommage aux plus belles constructions que le compte « Architizer » propose chaque jour une photographie à ses abonnés. Pour aller plus loin, l'administrateur propose même une description aux plus intéressés...
Crise sanitaire & marché immobilier, le secteur entre dans une nouvelle phase
Au cours du déconfinement, il a connu un rebond marqué par un engouement à l'achat de biens immobiliers. Après quelques mois fructueux, le secteur entre désormais dans une phase de stabilisation. Un marché prudent et moins rentable que les années précédentes caractérise cette transition vers une nouvelle ère.
La Covid-19 : source de dégradation de la santé immobilière en France
La crise mondiale de coronavirus a tout dévasté sur son passage, y compris le secteur de l'immobilier. Elle a provoqué une perte de plus de 270 000 transactions pour 2020. À la sortie du confinement, le marché a connu un rythme effréné ponctué par 90 000 transactions immobilières durant le printemps et l'été. Quand bien même, cette explosion n'a pas réussi à combler les 180 000 restantes !
Depuis septembre 2020, la frénésie de l'achat immobilier semble se calmer. Alors qu'une deuxième vague de nouvelles infections plane, les particuliers manifestent un désintéressement grandissant au titre de propriétaire. La hausse des annonces de plans sociaux, les suppressions de postes et la menace d'un chômage partiel à long terme empêchent les potentiels investisseurs de pénétrer dans le marché de l'immobilier.
Paris, loin de son objectif des 11 000 euros du mètre carré
Au début de l'année, la capitale de France était pleine d'espoir. La croissance immobilière tendait vers un objectif : surpasser la barre des 11 000 euros du mètre carré d'ici la fin de l'année. L'influence de la Covid-19 en a voulu autrement. La crise a fait chuter la demande. Résultat : les acheteurs ne sont que 6 %* de plus par rapport aux vendeurs et le prix du mètre carré a à peine frôlé 10 540 euros.
Toutefois, cette somme peut être revue à la hausse en raison de l'inégalité de l'impact du coronavirus sur les types d'habitations. Les petites surfaces n'ont connu qu'une légère secousse de -0,1 %, tandis que les logements de grandes surfaces ont souffert d'un recul de -0,9 %. Deux facteurs expliquent cette baisse notable : la période et la crise économique. En effet, septembre est un mois stérile pour le secteur immobilier. Une baisse significative de la demande marque cette période de l'année. Avec la situation économique délicate, le marché stagne.
La demande peine à surpasser l'offre
Les séquelles de la crise se traduisent par un rapprochement entre l'offre et la demande. En septembre, Renne n'a connu qu'une hausse infime de 3 % d'acheteurs de ses logements après la crise, contre 27 % en Février 2020. Toulouse s'en sort mieux avec une croissance de 12 % des acheteurs, contre 23 % en Février. Lyon révèle une petite augmentation de 5 % de ses acheteurs.
Lille se débrouille bien avec son rapport de 12 acheteurs sur 10 vendeurs. Ce ratio résulte d'une fixation de prix du loyer assez élevé par rapport à la moyenne. Cette stratégie favorise l'optimisation des mètres carrés (2 m2) pour le locataire qui souhaiterait devenir propriétaire.
Le secteur entre dans une phase de rééquilibrage
Sept métropoles de France virent au rouge à cause d'une baisse des prix au mètre carré. Nous entrons ainsi dans une phase de réequilibrage attendue. Pas de quoi s'alarmer !
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Lille (-0,4 %) ;
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Paris (-0,5 %) ;
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Bordeaux (-0.6 %) ;
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Lyon (-0,2 %) ;
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Toulouse (-0,3 %) ;
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Montpellier (-0,6 %) ;
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Nice (-0,5 %).
Cette baisse reflète la situation immobilière de ces villes qui se conjugue au bouleversement économique. Malgré cette légère dégradation, on remarque que le marché se stabilise depuis le mois de septembre, ce qui était encore une fois attendu.
Rennes, Strasbourg et Nantes peuvent se féliciter de leur stabilité. Ces grandes villes affichent +0,5 % de hausse des prix au mètre carré. Leur prouesse dérive de leur répartition démographique optimale, de la forte densité de l'emploi et de l'affaiblissement du taux de chômage.
Reims, Clermont-Ferrand et Angers, seuls survivants épargnés par la guerre sanitaire
Reims, Clermont-Ferrand et Angers constituent les trois villes à...
"TINY HOUSE", LA PETITE MAISON EN BOIS QUI FAIT UN CARTON
En cabane, perchée dans les arbres ou en chalet mobile, il y en a pour tous les goûts. La « Tiny House », parfois nommée « micro-maison » - de par sa surface de 15 mètres carrés environ - est un phénomène tout droit venu des Etats-Unis, et qui fait un malheur en France. Du moins à en croire les professionnels du secteur : « Il y a un vrai marché qui émerge. Il y a un vrai mouvement. On a des demandes au quotidien », explique à France TV Info Loïck Boulmot, fabricant qui se targue d'avoir 50 maisons en préparation.
Une maison née après la crise de 2008
C'est en 2008, avec la crise immobilière, que se développe le concept de « Tiny House » aux États-Unis, raconte la chaîne d'informations dans un reportage sur ce sujet. A la suite du scandale des subprimes, beaucoup de foyers n'ont plus été en mesure de rembourser leur crédit, et se sont donc tournés vers ces maisons à bas coût.
Mais hormis son coût très avantageux, de 25 000 euros environ, certains y voient aussi le moyen de se séparer d'une vie trop matérialiste. En France, elles peuvent également être utilisées comme dépendance supplémentaire pour la famille, comme bureau ou maison d'hôtes dans son jardin.
L’immobilier de luxe toujours au beau fixe
Si la période de confinement a mis en pause le marché de l’immobilier, il a également transformé les attentes des Français. De la verdure, de l’espace, un extérieur… les habitants des grandes villes ont des envies de campagne. C’est pourquoi ils ont été nombreux dès la sortie du confinement à se lancer à la recherche d’un bien en régions.
Comme une envie de vert
« Nous avons observé deux différences majeures dès la mi-mai : un rééquilibrage entre les biens de campagne et ceux de centre-ville et entre les résidences principales et secondaires, commente Benoît Verdet, cofondateur de l’agence Prestant à Biarritz. Les Français redécouvrent l’intérêt d’avoir une résidence secondaire. Ils s’intéressent aussi à la campagne, ce qui est une bonne chose pour la côte basque dont l’ADN est justement la campagne en bord de mer. Nous avons des acquéreurs d’origines diverses : principalement des Parisiens, Bordelais, Toulousains mais aussi des Français de l’étranger, jeunes et à fort pouvoir d’achat. On observe aussi un retour de la clientèle internationale (Suisses, Belges, Danois, Hollandais…) qui était en déperdition depuis 2012 en raison de la compétition fiscale du Portugal et d’autres pays ».
La résidence secondaire, le nouveau must
Même constat en Provence où le groupe Émile Garcin affiche de bons résultats ces derniers mois. « Pendant le confinement, beaucoup de clients ont cherché des locations pour un mois ou deux, à Mougins, Lourmarin, Saint-Tropez, Saint-Rémy de Provence…, remarque Philippe Boulet, directeur d’Émile Garcin Provence. Au final, nous avons largement dépassé le niveau de l’an dernier au niveau des locations saisonnières et des ventes ». La start-up française Le Collectionist, spécialisée dans la location de villas haut-de-gamme a également vu son chiffre d’affaires décoller dès le déconfinement : 6 millions d’euros au mois de juin, soit deux fois son record. Une réussite due exclusivement à la clientèle française, à la recherche de vacances de rêves.
Une clientèle franco-française
Car ce qui caractérise l’immobilier de luxe cette année, c’est l’absence de la clientèle étrangère. La fermeture des frontières a d’ailleurs eu un impact sur le marché de la résidence secondaire sur la Côte d’Azur, selon David Scheffler, président d’Engel & Völkers. « Avant la crise sanitaire, la moitié de nos clients étaient étrangers. Aujourd’hui, nous voyons revenir les Italiens, Suisses, Belges ou Allemands, mais plus du tout d’Américains, d’Anglais, de Scandinaves ou d’acquéreurs du Moyen Orient. Nous constatons aussi un regain d’intérêt des Français pour la résidence secondaire, s’ils peuvent travailler en télétravail par exemple, mais cela ne se transforme pas forcément en transaction ».
A Cannes, le spécialiste de l’immobilier de prestige Zingraf Christie’s International Real Estate a tout de même réalisé de belles ventes parmi lesquelles la seule propriété privée de l’île Sainte Marguerite dont le prix affiché à la vente s’élevait à 45 millions d’euros. « Les affaires vont très bien malgré le fait que les frontières soient encore fermées, souligne Heathcliff Zingraf, directeur associé. Il y a fort à parier qu’elles n’en seront que meilleures lorsqu’elles rouvriront et nous verrons alors apparaître une nouvelle vague d’acquéreurs ».
Un marché à deux vitesses à Paris
A Paris, c’est un marché à deux vitesses qui s’est profilé, selon le type de bien à la vente. « Depuis la mi-mai, nous avons fait une vingtaine de ventes flash (moins de 72h) sur des biens de grande qualité, avec vue sur jardin ou monument, une belle adresse, un extérieur, etc.,...
Logement : les aspirations des Français ont-elles réellement changé avec la cris
La pandémie reprend de la vigueur partout dans le monde. Les mesures de protection sont renforcées dans de nombreux pays, dont le nôtre et la population redoute un deuxième confinement et une deuxième paralysie de l’activité économique.
Alors revient au cœur des débats notre relation au logement, ce logement dans lequel nous avons dû pendant deux mois vivre sans interruption, jusqu’à en faire notre lieu de travail permanent et la salle de classe de nos enfants lorsqu’ils étaient en âge scolaire, l’espace de tous les loisirs possibles, culturels ou sportifs, dans la limite des possibilités de la technologie et de l’espace...
Dès le confinement, que n’a-t-on entendu sur la prise de conscience des ménages français ! Nous habitions des logements subis, dans des villes subies et nous n'avions de cesse que de quitter collectivement, massivement ces conditions épouvantables. L’envie d'espaces verts, de terrasses, de balcons, d’une pièce de plus pour jouer le rôle de bureau.
On a ainsi prédit un engouement sans précédent pour les zones rurales et les résidences secondaires, appelées à devenir des résidences principales grâce au télétravail. On a imaginé que les cadres et les professions libérales allaient fuir les métropoles pour leur préférer les villes moyennes, qui permette en peu de temps de rejoindre la nature.
En outre, on a assimilé les grandes villes à une densité et une promiscuité synonymes de risques sanitaires majorées et de probabilité de contamination accentuée. Dans ces villes en outre, le prix au mètre carré est tellement moindre que dans les métropoles qu’on peut viser des logements plus grands. Au-delà des prédictions, on ne peut malheureusement nier des faits sordides : les violences conjugales ont explosé pendant le confinement dans les logements et des jeunes ont décroché de leur scolarité pour n’avoir plus été suivis et encadrés par des enseignants de métier.
Que reste-t-il de ces devinations ? La réalité du marché en train de se faire et des transactions constatées ne corrobore pas la lame de fond décrite avant le déconfinement ou juste après. Certes, les recherches sur les sites d’annonces de professionnels ou de particuliers se sont davantage tournées vers des biens rêvés, mais à l’arrivée, le marché des métropoles est de loin le plus actif, alors même que l’accalmie sur les prix, dans une période vaches maigres, n’est pas encore totalement sensible. Certes, on voit des maisons dans le fin fond de la Bretagne ou du Béarn ou de l’Aube ou de l’Aude se vendre plus aisément alors qu’elles étaient boudées avant le confinement, et probablement le phénomène va-t-il soutenir leur valeur, quand la crise aurait pu prendre ces biens-là pour premières cibles de l’érosion des prix. On ne note pas non plus une telle pression que les valeurs explosent dans ces belles campagnes...
Dans les zones urbaines, la demande de jardins est plus forte qu’avant, indéniablement, et en première approche, les ménages veulent des logements plus grands.
Passé au tamis du réel, le marché, ou plutôt les marchés territoriaux qui se cachent derrière l’idée théorique d’un unique marché, ressemblent fort à ce qu’ils étaient avant la pandémie. Les évolutions ne sont pas considérables, pour deux raisons : l’argent, la capacité du travail à se réorganiser autour du télétravail et les services.
On l’avait publié un peu vite. L’argent d’abord pose une limite avec laquelle bien peu de ménages peuvent jouer et les exemples qui nous ont été produits par la presse ou les agents immobiliers ne sont pas probants, mettant en scène des acquéreurs de catégories socio-professionnelles privilégiées, capables de rehausser leur budget de 5 ou 10% pour ganger en espace ou en verdissement. On avait oublié aussi que cet idéal d’un travail qu’on fait à distance, sans besoin de rencontre physique avec ses collègues ou son équipe est sans doute lointain, et qu’il faut peut-être juste s’en réjouir :...
Immobilier neuf : les malfaçons les plus fréquentes et les plus coûteuses
Fissures, infiltrations d’eau, défauts de solidité…
Les malfaçons dans le logement neuf se multiplient depuis une dizaine d’années.
Résultat : les indemnisations au titre de la garantie décennale explosent. Selon le dernier observatoire de l’Agence qualité construction (AQC), les indemnisations au titre de l’assurance dommage ouvrage - souscrite par les promoteurs et sur laquelle s’adosse la garantie décennale - augmentent en moyenne de 6,2% par an, depuis 2009. Au total, le coût des sinistres s’est élevé à 782 millions d’euros en 2018, contre environ 430 millions d’euros en 2008.
Pour quelles raisons le nombre de sinistres augmente-il à ce point ? “C’est d’abord à cause des délais de construction : il faut aller toujours plus vite et réduire le coût de la main d’oeuvre, déplore Thierry Marchand, président de la Chambre des diagnostiqueurs de la FNAIM. On demande aujourd’hui de construire en 6 mois ce qui prenait un an ou un an et demi il y a quelques temps.” Or, face à l’explosion des prix du foncier et la réduction de leur pouvoir d’achat immobilier, les Français ont tendance à sélectionner les devis les moins chers. Quitte à prendre des risques sur la qualité de construction...
En parallèle, de nouveaux défauts apparaissent dans les logements. Ceux-ci sont liés aux évolutions architecturales. Les douches à l’italienne, qui se généralisent dans un souci de confort, mais aussi et surtout d’accessibilité des personnes âgées ou handicapées, font typiquement partie des nouveaux usages générant de nouveaux désordres. “Dans ces salles d’eau, la douche est placée au même niveau que le sol, pour éviter toute dénivellation, détaille Thierry Marchand. Sauf que cela nécessite un système d’évacuation bien spécifique, sans quoi on se retrouve très rapidement avec des soucis d’étanchéité.” Imaginez un carrelage mal posé par dessus et c’est toute la pièce qui est à refaire ! Revêtements de sols, toitures, fondations, fenêtres…
Dans son “Flop 10” 2020, l’observatoire de la qualité de la construction répertorie les malfaçons les plus fréquentes et les plus coûteuses.
Rentrée scolaire : 3 conseils pour trouver un logement étudiant dans les temps !
Votre enfant a validé ses vœux sur Parcoursup ? Il est grand temps de lui trouver une location ! Et s'il cherche encore une formation mieux vaut se montrer hyper réactif pour trouver un logement dans les temps une fois sa candidature pour la formation acceptée...
"L'année dernière mon fils a été accepté en dernière minute dans une école à Rouen à plus deux heures de notre domicile. Nous nous sommes donc précipités pour chercher un logement pour qu'il puisse faire sa rentrée dans les temps...", se souvient Sébastien, père d'un étudiant. “C’était un peu expéditif mais ce sont les joies de Parcoursup ! Finalement, nous lui avons trouvé assez rapidement un petit studio près de l'école", poursuit-il. Parents ou étudiants, voici quelques conseils pour trouver un logement pour la rentrée.
Vérifiez les aides au logement auxquelles vous êtes éligibles
De nombreuses aides au logement existent : l'APL, l'avance LOCA-PASS ou encore la garantie VISALE. Des aides financières précieuses qui peuvent prendre en charge une partie du loyer ou l'intégralité du dépôt de garantie.
L'APL pour la location de votre enfant
L'APL peut être versée en fonction des ressources et du montant du loyer. Et si le locataire est mineur, il peut la percevoir à condition que le bail soit signé ou co-signé par les parents. Pour connaître le montant de votre aide, vous pouvez effectuer une simulation sur le site de la CAF.
La garantie VISALE
La garantie VISALE est une aide dédiée aux locataires qui n'ont pas de garant. Cette garantie rassure le propriétaire sur la solvabilité du locataire.
L'avance LOCA-PASS d'Action Logement
L'avance LOCA-PASS permet aux étudiants de prendre en charge le dépôt de garantie dans la limite de 1 200 euros. Somme qu'ils devront rembourser, sans payer d'intérêts à l'organisme prêteur (Action Logement).
Préparez le dossier de location en amont
La liste des documents à fournir au propriétaire est longue. Un décret l'encadre pour le locataire et sa caution. Il ne peut donc pas demander n'importe quel document justificatif.
Le bon conseil est de préparer tous ces documents et de constituer votre dossier avant de faire vos visites, de l'imprimer ou de l'avoir sur une clé USB. La réactivité est essentielle, surtout dans les villes au marché locatif tendu.
Bien choisir le type de location
Colocation, chambre chez l'habitant, location nue ou meublée, autant de choix s'offrent à vous. Et si le montant du loyer est évidemment un des éléments les plus importants pour choisir, la localisation et l'environnement doivent retenir toute votre attention. Plusieurs sites peuvent vous aider à trouver une coloc à l'instar de LocService.fr, Appartager.com ou encore Roomlala.fr.
Les CROUS
Avec le CROUS (Centre régional des œuvres universitaires et scolaires) de votre ville, vous pourrez trouver des logements à la location : en résidence universitaire ou chez un particulier. Retrouvez-les sur le site Lokaviz.fr.
La colocation
De nombreux étudiants optent pour la colocation. Moins chère qu'une location classique, cette option permet de partager le logement (et les charges) avec d'autres locataires.
Mais avant de se lancer dans une colocation, mieux vaut s'assurer que les modes de vie de chacun s'accordent : fêtards, fumeurs, maniaques... et que les règles de la colocation conviennent à chacun.
Location nue ou meublée
D'autres s'orientent vers la location d'un appartement de type studio lorsqu'ils sont seuls et de type T2 lorsqu'ils sont en couple. Et là encore, deux options se présentent : la location nue ou la location meublée. La première option induit des frais liés à l'achat de meubles ou d'appareils électroménagers, la seconde permet d'avoir un logement clé en main.
La durée minimale du bail classique est en outre plus longue (3 ans) que celle d'un bail de location en meublé qui est généralement d'un an reconductible. Toutefois, il est possible de rompre le bail avec un préavis de 1 ou 3 mois selon les cas et les villes, les zones tendues notamment.
C'est l'option retenue par Léa, étudiante à l'EDHEC,...
Impôts : un abattement supplémentaire de 100.000 euros sur les donations
La mesure devrait réjouir ceux qui veulent transmettre leur patrimoine dans de bonnes conditions. Issue d'un compromis entre les députés et les sénateurs et inclue dans les entrailles du troisième projet de loi de finances rectificative pour 2020 - qui devait être adopté définitivement jeudi soir -, elle remet au goût du jour les donations, pour peu qu'elles contribuent à dynamiser le tissu de PME ou encore à accélérer la transition énergétique en matière de logement. L'épargne accumulée par les ménages pendant la période de confinement pourrait ainsi être injectée directement dans l'économie et faire un saut de génération.
Dons de somme d'argent
Jusqu'à 100.000 euros, les dons de sommes d'argent à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant (ou, à défaut d'une telle descendance, un neveu ou une nièce) seront exonérés temporairement de droits de mutation à titre gratuit. Les conditions ? Ce don doit être effectué en pleine propriété et affecté à la création ou au développement d'une entreprise de moins de 50 salariés dont la direction est assurée par le bénéficiaire du don.
Ce dispositif, adopté et codifié sous l'article 790 A bis du code général des impôts, exige notamment que l'entreprise en question exerce son activité depuis moins de cinq ans, qu'elle n'ait pas encore distribué de bénéfices et ne soit pas issue d'une concentration.
Le coup de pouce n'est pas uniquement destiné aux entrepreneurs. La même exonération est prévue sous condition d'affectation à la construction de sa résidence principale ou à des travaux de rénovation énergétique. Il s'agit de travaux et dépenses éligibles au dispositif MaPrimeRénov pour la rénovation énergétique des logements, réservé aux propriétaires et qui concerne uniquement l'habitation principale.
La mesure est assortie de clauses anti-abus visant principalement à éviter le cumul avec d'autres avantages fiscaux (réduction d'impôt Madelin, CITE, MaPrimeRénov, etc.). Et la somme des donations ne peut excéder 100.000 euros, même si elles concernent des personnes différentes.
Ces dispositifs s'ajoutent à l'abattement de 100.000 euros déjà en place en pour les héritiers en ligne directe. Pour mémoire, en 2012, l'abattement applicable en ligne directe est passé de 159.325 euros à 100.000 euros, alors que le délai du rapport fiscal a été augmenté de dix à quinze ans.
Dons familiaux
En plus de ce mécanisme, un dispositif spécifique est prévu pour les dons familiaux. II sont exonérés à hauteur de 31.865 euros par bénéficiaire tous les quinze ans. Mais cette exonération ne concerne que les dons en argent, consentis avant les quatre-vingts ans du donateur à un bénéficiaire majeur.
Impôts : l'épineuse question de la résidence principale
Les gérants de patrimoine proposent d'alléger les impôts pour relancer l'économie
Crédits d'impôt
Outre les mesures concernant les droits de mutation, la commission mixte paritaire a retenu plusieurs dispositifs créant ou prorogeant des crédits d'impôt. Ainsi, le crédit d'impôt pour l'investissement en Corse (CIIC), qui permet aux PME investissant sur l'île de bénéficier d'une remise de 20 à 30 % grâce à un crédit d'impôt, va être prolongé jusqu'au 31 décembre 2023, soit 3 ans de plus que prévu. Enfin, la commission améliore le crédit d'impôt pour...
Comptoir Immobilier de France s'étend et se diversifie
Basé à Vergèze (Gard), Comptoir Immobilier de France, spécialiste des transactions (neuf, ancien, Vefa, terrains…), compte se diversifier dans la gestion et la promotion immobilière (maisons et petits programmes) en 2021. Le réseau de 17 agences immobilières entend par ailleurs s'étendre en Isère.
L'une des forces de la PME : le niveau d'expertise juridique et commercial des agents commerciaux, avec pas moins de 35 jours de formation par an. « Nous avons une forte valeur ajoutée, explique Sébastien Arsac, 34 ans, qui a créé sa société en 2012, tout juste âgé de 26 ans. Depuis trois ans, nous avons vendu parmi les biens les plus chers dans notre zone », qui couvre la région parisienne et un grand triangle, au sud, délimité par la Costa Brava en Espagne, l'Ardèche et la Corse.
Marché dynamique, mais complexe
L'écart entre prix estimés des biens par les acheteurs et les vendeurs s'accroît depuis la crise sanitaire, d'après lui. « L'acheteur veut faire baisser les prix d'environ 20 %, du fait de la situation actuelle, et en misant sur une plus-value future lors d'une revente du bien. Le vendeur n'est prêt à consentir que 5 % de remise en moyenne. Chacun joue la carte de la sécurité. Il y a beaucoup de visites, mais cet écart rend le marché complexe. »
Comptoir Immobilier de France réalise un chiffre d'affaires de 5 millions d'euros. L'entreprise est arrivée en tête, en 2017 des Champions de la croissance (Les Echos/Statista), dans la catégorie Immobilier, sur la période 2012-2015, avec une croissance annuelle moyenne de 146 %. L'entreprise emploie 120 collaborateurs indépendants et 15 permanents. Elle revendique 650 transactions par an et 1.600 biens en publicité.
Hubert Vialatte (Correspondant à Montpellier)
COVID-19 : UNE FOIS LA CRISE PASSÉE, L’IMMOBILIER SERA LA VALEUR REFUGE
Comment les adhérents de la FNAIM s’organisent-ils pour traverser cette crise ?
D’abord, je suis fier d’eux : tous ont suivi à la lettre notre consigne passée, le dimanche 15 mars 2020 de fermer nos près de 10 000 agences adhérentes, tout en demandant à leur dirigeant d’assurer une continuité de service. Cela a permis la poursuite des activités, à la fois en administration de biens et en syndic, deux métiers très importants pour notre profession. En conséquence, nos propriétaires ont été payés et nous avons solutionné des tas de petits problèmes avec nos locataires.
Évidemment, en transaction, la donne est différente. Alors que le marché restait porteur, l’activité, à partir du 15 mars, s’est brutalement arrêtée. Résultat : l’ensemble des forces de ventes de nos agences a été mis au télétravail, et va être mis au chômage partiel le temps de passer ce cap difficile. Mais globalement, j’ai noté, de la part de nos adhérents, à la fois agilité, confiance et digitalisation.
Vous avez déploré une certaine lenteur des notaires à authentifier les actes de ventes. Sont-ils suffisamment armés pour faire front ?
J’ai demandé à ce que les notaires n’interrompent pas leur service. Car derrière leur activité, il y a des vendeurs qui attendent leur argent. Il y a aussi des acquéreurs qui ont besoin d’emménager, car les déménagements ne sont pas interdits. Et il y a pour nos entreprises beaucoup de flux d’argent.
Anticiper pour pérenniser le patrimoine commun
L’âge avançant, beaucoup de grands-parents veulent être certains que la maison dont ils sont propriétaires restera dans le patrimoine familial après leur décès. Afin de s’en assurer, un seul mot d’ordre : anticiper. Pour les aider à atteindre leur objectif, plusieurs moyens juridiques sont à leur disposition, comme la donation ou la constitution d’une société civile immobilière. Dans les deux cas, c’est l’occasion d’orchestrer de leur vivant la transmission de leur patrimoine. Et de ne pas attendre la répartition d’office de la maison ou de l’appartement selon les règles classiques de l’héritage.
La donation C’est un mode de transmission volontaire de son patrimoine. Les parents détenteurs du bien peuvent procéder de leur vivant à une distribution d’une partie de leur patrimoine, et notamment de la maison de famille. « Ils peuvent décider de la donner en pleine propriété ou, mieux, d’utiliser le démembrement de propriété. Dans ce cas, les enfants reçoivent la nue-propriété (la possession), tandis que les parents conservent l’usufruit (la jouissance), ce qui leur permet de rester sur place », explique Thierry Thomas, notaire à Rezé (Loire-Atlantique), président du dernier congrès des notaires.
Plus on transmet tôt, moins les droits sont élevés. Si le donateur est âgé de 70 ans quand il effectue la donation en démembrement, la base taxable est de 60 %. En revanche, s’il l’effectue à 82 ans, elle passe à 70 %.
La solution du démembrement présente aussi l’avantage de neutraliser les droits de succession payables par les héritiers au décès de leurs parents. Ces derniers deviendront les pleins propriétaires de la maison sans frottement fiscal. « Or, ce sont souvent les frais de succession qui contraignent les descendants à se séparer avec regret du bien en question », commente Me Thomas.
Pour ne léser personne au sein de la famille, les parents prendront soin, au préalable, d’équilibrer les donations entre leurs descendants et de « réserver » ou de « partager » la maison de famille équitablement, parmi d’autres biens de leur patrimoine. Bien sûr, la meilleure option est généralement de l’attribuer à celui ou à celle qui souhaitera la conserver. Une autre possibilité est de recourir à la donation graduelle, qui consiste à donner un bien sur deux générations. Cette sécurité juridique permet, par exemple, de transmettre le bien à son enfant et à son petit-enfant.
La société civile immobilière Alternative à une détention en indivision, la société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet de détenir un bien à plusieurs, afin d’en faciliter la gestion et la transmission. Le logement devient la propriété de la société, et chacun des associés (par exemple les membres d’une même famille) dispose de parts sociales. Lors de la création de la SCI, il est possible de tout prévoir : la ou les personnes qui vont gérer la SCI, selon quelles modalités, etc.
Pour cela, il conviendra de rédiger des statuts et des clauses sur mesure. Par exemple, on peut désigner un gérant qui prendra les décisions du quotidien, prévoir le scénario si l’un des associés décide un jour de vendre ses parts, préciser les conditions pour qu’un tiers puisse entrer dans la SCI, et même établir une convention d’occupation. « C’est une sorte de règlement intérieur pour organiser la jouissance de la maison entre les différents associés », analyse Jean-Michel Boisset, notaire à Caen. Réalisé chez un notaire, ce montage juridique « sur mesure » coûte entre 1 000 et 3 000 euros (rédaction des statuts, immatriculation au registre du commerce).
Tenir des comptes annuels Concrètement, un compte courant est ouvert au nom de la SCI. Si besoin, cette dernière peut réaliser un emprunt. Principale contrainte : un minimum de formalisme doit être respecté. La SCI doit régulièrement organiser son...
Combien de visites pour vendre sa maison ?
Pour vendre sa maison, une seule visite peut suffire Le nombre de visites nécessaires pour vendre une maison est difficile à calculer. Ce chiffre dépend de nombreux facteurs (localisation, état du bien, prix de vente, dynamisme du marché…), et parfois au hasard. Si le bien vendu correspond totalement aux critères de recherche d’un acheteur (effet « coup de cœur »), une seule visite peut suffire. À contrario, un bien mal situé ou disposant de caractéristiques très particulières (une décoration « datée » par exemple) peut nécessiter de très nombreuses visites avant de trouver preneur. C’est également le cas si le marché immobilier local est morose : les acheteurs potentiels n’hésitent pas à prendre leur temps pour visiter plusieurs biens, afin de les comparer et de négocier le prix de vente. Si l’acheteur passe par une agence immobilière ou un notaire pour vendre son bien, il peut lui demander le nombre de visites moyennes nécessaires pour vendre un bien dans le secteur concerné.
Bon à savoir Après de nombreuses visites sans aucune offre, il est conseillé de revoir le prix du logement à la baisse.
Combien de visites pour « conclure » ou pas... Si une maison n’est pas visitée, c’est généralement qu’elle est trop chère. Le vendeur devra donc réagir rapidement en baissant le prix, afin d’attirer les visiteurs. À contrario, une maison souvent visitée mais sans aucune offre, souffre certainement d’un défaut ou d'un prix de vente surestimé :
Après 5 visites sans offre, il n'y a pas d'inquiétude à avoir, c'est tout à fait normal. Après 8 visites sans offre, il faut commencer à se poser des questions. Après 12 visites sans offre, il est conseillé de réagir en revoyant son prix de vente à la baisse.
Pour vendre plus rapidement, mieux vaut bien estimer sa maison Pour estimer sa maison au bon prix, il faut prendre en compte l’offre et la demande au moment de sa mise en vente. Cette estimation correspond rarement au prix auquel la maison a été achetée plusieurs années auparavant. Pour trouver le bon prix de vente, il est nécessaire d’étudier les annonces immobilières de biens similaires, en consultant les vitrines d’agences ou les sites d’annonces en ligne comme SeLoger. Une fois le prix moyen du mètre carré déterminé, il faudra l’affiner en fonction des spécificités propres à sa maison. Ainsi, il faudra appliquer une décote (de 10 à 20 %) si la maison a des défauts, ou appliquer une surcote (jusqu’à 30 %) si elle possède des atouts, comme une grande luminosité ou une belle véranda.
Le « home staging », un bon moyen pour séduire les visiteurs Pour réduire le nombre de visites nécessaires pour vendre sa maison, il faut essayer de susciter le « coup de cœur » chez les acheteurs potentiels. Pour cela, il faut rendre sa maison la plus attrayante possible. Cela peut notamment passer par le « home staging », qui consiste à valoriser l’espace en nettoyant les pièces principales et en se débarrassant, même temporairement, des meubles et éléments de décoration trop « personnels ». En effet, une décoration neutre aidera le visiteur à se projeter dans les lieux. Il faut également penser à remplacer les ampoules grillées, les interrupteurs défaillants ou un interphone défectueux, ainsi que repeindre en blanc un mur sale. Notons que les espaces extérieurs ne doivent pas être négligés. En effet, le jardin est souvent le premier contact qu’aura le visiteur avec la maison. Il faut donc penser à retirer les végétaux morts du jardin, à tondre la pelouse et à tailler les arbres, afin de le valoriser.
Quelle est la valeur d’un compromis de vente conclu sous la forme électronique ?
Le compromis de vente peut être conclu électroniquement
L’article 1174 du code civil dispose que lorsqu'un écrit est exigé pour la validité d'un contrat, il peut être établi et conservé sous forme électronique dans le respect de certaines conditions. Attention, certains actes échappent toutefois à l’ère de l’électronique. Les actes relatifs au droit de la famille et aux successions répondent à un formalisme strict et ne peuvent pas faire l’objet d’une signature électronique ainsi que les actes relevant des suretés personnelles ou réelles (comme un engagement de caution solidaire par exemple) qui ne peuvent pas faire l’objet d’une signature électronique.
Lorsqu'est exigée une mention écrite de la main même de celui qui s'oblige (comme par exemple un compromis de vente rédigé par l’intermédiaire d’un professionnel puis remis en mains propres), ce dernier peut l'apposer sous forme électronique si les conditions de cette apposition sont de nature à garantir qu'elle ne peut être effectuée que par lui-même.
Quelle est la valeur d’un contrat signé électroniquement ?
L'écrit électronique a la même valeur que l'écrit sur support papier, sous certaines conditions : son auteur doit être parfaitement identifié. Le contrat doit également être conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité. La signature électronique consiste en l'usage d'un procédé fiable d'identification. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu'à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l'identité du signataire assurée et l'intégrité de l'acte garantie.
RÉFÉRENCES JURIDIQUES
- Articles 1174, 1175, 1366, 1367 et 1369 du code civil.
VU A LA TELEVISION : Comptoir Immobilier de France
Notre collaboratrice Laura fera son show dès lundi 3 février 2020 dans une émission immobilière très connue du grand public en avant-soirée sur la 6e chaîne. Vous pouvez d’ores et déjà la retrouver sur la bande annonce de l’émission. Si vous n’avez pas la possibilité de la regarder lors de la diffusion, les replays seront accessibles… à volonté !
Mais là où Comptoir Immobilier de France tire son épingle du jeu c’est avec le groupe TF1 notamment grâce l’émission « Carrément bien(s) » diffusée sur TMC tous les matins de 7h à 7h30 et présentée par Bruno Waitzmann et Olivier Casado. L’émission revêt un caractère inédit puisqu’elle est l’unique émission de télé-achat immobilier au monde ! Le partenariat nous place officiellement en tant que consultant TV officiel de l’émission
Vous avez rendez-vous avec votre téléviseur. Vous aussi faites confiance à notre professionnalisme et notre force de diffusion !
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« Le juste prix ou le risque du bien grillé ! » ; Caroline THEUIL juriste-rédact
« C’est un drôle de truc, l’attachement. Ça pousse à faire toutes sortes de choses folles qu’on ne devrait pas. » Si l’écrivain américaine, Joyce Maynard, vise ici l’attachement à l’être humain, il n’est pas aberrant d’étendre l’idée aux choses matérielles. En matière de vente immobilière par exemple, l’attachement de certains propriétaires à leur bien, leur fait adopter des comportements déraisonnés, notamment concernant le prix, pouvant conduire au blocage de la vente.
Le délai moyen de vente d’un bien immobilier est d’environ 3 mois. Il varie en fonction de plusieurs critères. On retiendra principalement, l’emplacement, l’état d’ensemble du bien, la disposition des pièces et… le prix. Avec l’emplacement, le prix est le premier critère retenu par les acheteurs dans leur recherche. Il importe donc de ne pas le fixer de manière arbitraire.
L’estimation du bien ne doit pas reposer sur les attentes du vendeur
Entre le désir de vendre au meilleur prix, le libre accès aux données immobilières, la réalisation de travaux d’importance ou l’attachement sentimental du propriétaire à son bien, les raisons sont nombreuses pour expliquer la tendance qu’a généralement le vendeur à gonfler la valeur de son bien d’environ 10%.
Or, on le sait, la clé d’une vente réussie réside principalement dans la fixation d’un prix juste, et ceci, dès la première mise en vente. L’inadéquation entre l’estimation du prix et le prix de vente réel d’un bien, génère, généralement, une situation de vente complexe, pouvant aller jusqu’au blocage total de celle-ci. C’est la fameuse situation, tant redoutée, du bien « grillé ». Afin d’éviter ce type de dérive, il est important de rappeler que l’estimation du bien ne doit pas reposer sur les attentes du vendeur mais bien sur la réalité du marché. Vous me direz « c’est une évidence, mais le vendeur est roi… et têtu ! ». Oui, certes, et je vous répondrai qu’il est concevable de tenter une vente au prix imposé par le vendeur, en prônant parallèlement l’adéquation prix/valeur du bien et, en changeant impérativement de stratégie en cas de non-réaction, ou faible réaction, du marché.
Valeur vénale et prix de mise en vente
Pratiquement, l’estimation d’un bien destiné à la vente consiste, dans une première étape, à évaluer le bien en raison de sa valeur vénale, c’est-à-dire du prix probable auquel le bien pourrait être vendu. En celà, la mission de l’agent immobilier s’approche de celle de l’expert immobilier. Mais elle en diffère pourtant, puisqu’au-delà de la détermination de la « fair value », de la juste valeur, l’agent immobilier se doit d’établir une valeur marchande à laquelle le bien est susceptible d’être vendu dans les meilleures délais et conditions possibles. Une seconde étape vient alors grever l’exercice : la prise en compte de la concurrence. Il importe effectivement de s’attacher tout particulièrement au prix de vente pratiqué par la concurrence, sur des biens similaires à celui qu’on envisage de faire entrer sur le marché. Et là, nous ne sommes plus dans la recherche de juste valeur, mais d’un prix de mise en vente. Cette concurrence est, elle, dictée par l’arbitrage des acheteurs en fonction de leurs aspirations à un instant T, auxquelles est associée une enveloppe financière.
Dans ce contexte, la sur-évaluation d’un bien, le prive mécaniquement d’acheteurs potentiels, des acheteurs qui pour le prix demandé, sont en droit d’attendre des prestations supérieures, ou qui, pour les prestations proposées attribuent une enveloppe financière inférieure. C’est ce message fort que, dans son émission, Stéphane Plaza, tente d’inculquer au futur vendeur « gourmand » lorsqu’il lui présente, par exemple, un bien similaire au sien, vendu récemment dans le quartier, à un prix...
Découvrez les villes où partir vivre et travailler au vert
Avoir un meilleur équilibre vie entre personnelle et vie professionnelle
Avoir une meilleure qualité de vie, telle peut être une des principales résolutions des Français depuis la fin du confinement. Cette période inédite a profondément modifié nos rapports avec le travail et le logement. Les entreprises ont dû adopter le télétravail dès le 17 mars et ont pu constater que la productivité était généralement au rendez-vous. Les salariés ont eu aussi pu se rendre compte à quel point ils y gagnaient en qualité de vie. Fini le stress des transports et bonjour à une meilleure organisation familiale. Cette période de confinement a néanmoins pu révéler les limites des logements dans lesquels ils étaient confinés, l'absence d'un extérieur notamment, et a renfoncé l'envie de vivre au vert, loin de la ville et de son tumulte.
Si certains Franciliens envisagent de s'installer à 30 minutes de Paris, d'autres rêvent carrément de prendre le large. Encore faut-il pouvoir passer à l'acte, que l'entreprise mettent en place le télétravail, que les frais de déplacement ne soient pas trop élevés et que les conditions financières soient réunies, notamment en termes de taux immobiliers lorsqu'il s'agit d'un achat immobilier.
Cadremploi et Figaro Immo ont interrogé 1 130 cadres après le confinement (du 5 au 8 juin) sur leurs envies de déménagement au vert. Avec une remise en question du rythme de travail (63%), de l'équilibre vie professionnelle versus vie personnelle (58%) ou encore du lieu d'habitation (48%), les cadres semblent s'interroger sur la nécessité de vivre et travailler dans une ville en comparant les prix immobiliers dans les villes plus éloignées et accessibles en transports en commun, en voiture ou en TGV. A la clé ? Un logement plus grand, parfois même une maison, et un meilleur équilibre familial et professionnel. Découvrez le palmarès des villes pour déménager avec un meilleur cadre de vie et à des prix plus abordables.
Top 20 des villes où les cadres souhaitent partir vivre et travailler au vert
Pour établir ce classement, plusieurs critères ont été croisés notamment, le prix d'achat au m2 en se basant sur les prix des Notaires de France (base de données PERVAL), sur le prix des loyers au m2 en 2019 (PriceHubble) et la part des maisons dans le total des logements dans l'unité urbaine (base INSEE) mais aussi le taux de chômage, l'évolution du nombre d'emplois, l'indice climat (soit l'ensoleillement), la pollution (qualité de l'air source INERIS) ainsi que le temps de trajet vers Paris, la couverture numérique et le niveau des écoles (source ministère de l'Éducation nationale). Autant d'éléments qui indiquent que ces villes permettent de joindre l'utile à l'agréable.
Angoulême arrive en tête des villes où partir vivre au vert avec un prix moyen de 1 230 euros/m2, suivie par Poitiers (1 590 euros/m2) et Quimper ( 1 520 euros/m2). Soit des prix moyens bien en deçà des 10 000 euros/m2 parisiens. "Si l’emploi des cadres reste polarisé dans les métropoles, ces 3 villes lauréates sont néanmoins localisées au sein de bassins d’emplois dynamiques tout en proposant un très bon compromis en termes d’infrastructures, d’environnement et d’immobilier", souligne Elodie Franco Da Cruz, responsable de l'étude.
Suivent d'autres villes attractives qui rejoignent Paris en deux heures en TGV telles qu'